Для начала давайте определимся что такое "кризис", причины его породившие и возможные последствия.

Сначала Американский или "мировой" - который в конечном итоге упирается в то, что мире оказалось очень много какбыденег. И эти какбыденьги в конечном счете являлись инструментом распределения реальных денег в пользу тех, кто эти деньги распределяет, то есть в пользу банкиров Уолл-Стрит. Это имело очень разные формы. Большей частью, это было связано с распространением так называемых "ипотечных закладных не первоклассных"; когда давались деньги заемщикам, которые заведомо, весьма вероятно, не могли выплатить эту ипотеку, и банкиры надеялись формально на то, что у заемщика можно будет взять дом, продать его, и в условиях повышающихся цен на недвижимость все равно это принесет прибыль. Но дело в том, что все эти кредиты складывались вместе, нарезались кусками, продавались. И понятно на вопрос: "Уолл-Стрит понимал, что эти кредиты в условиях сдувающегося пузыря окажутся не обеспечены?", потому что главным механизмом обеспечения кредита на самом деле является не недвижимость, а добрая воля заемщика, честный ответ звучит так: "Да, конечно, люди понимали, но какое им дело, если у них окажется 15 миллионов долларов на Каймановых островах, а их банк станет банкротом".
И эта макроэкономическая глупость велась частным, вполне корыстным интересом, а иногда приобретала вообще характер мошенничества, потому что в той же самой Америке достаточно много историй, например, IT-компаний, которые создавались: вот, берется компания, в ней ставятся стол, стул, компьютер; берется у нее 30 патентов каких-нибудь самых завалящих из Патентного бюро, в общем-то, на самом деле никому не нужных; а потом эта компания вполне открыто готовится к выходу на рынок со словами "а вы знаете, у нас тут есть 30 патентов, мы хотим сделать то-то и то-то", и в расчете на будущие прибыли она размещается на рынке, и – да, получает достаточно большие деньги за акции. И эти деньги делаются из воздуха, это на самом деле какбыденьги, которые являются инструментом перераспределения реальных денег от пенсионных фондов, взаимных фондов, которые покупают акции этой компании, которая на самом деле не стоит ничего, в пользу инвестиционных банкиров, которые делают это IPO.
Еще один пузырь, который сдулся, это прежде всего цены на нефть, на товары. Вообще, очень важно понять, что цена на нефть была такая высокая не потому, что нефть стоила дорого и спрос на нее был большой, а то, что крупные фонды, прежде всего хедж-фонды вкладывались во фьючерсы, и на один баррель нефти реально проданной приходилось 50 баррелей нефти, которые гуляют в виде, опять же, производных ценных бумаг по рынку, в виде фактически какбыденег.
Российский кризис порождён резким падением цен на нефть, неразвитостью экономики как ни странно возможностью "перекреститься" задолго до того как "грянул гром", т.е. слово кризис - удобный повод для сокращения штата\урезания зарплаты\отмены корпоративов и т.п. "приятных мелочей" сокращающих расходы на бизнес + например, была арматура нужна для строительства, она 36 тысяч стоила за тонну, сейчас втрое упала. Поскольку она очень дорого стоила, то продавалась она, соответственно, с отсрочкой оплаты на три месяца. Вот, в один прекрасный момент человек, который строит дом, получает звонок от своего поставщика арматуры, и тот ему говорит: "Парень, ты знаешь, мы тебе три месяца поставляем арматуру, пожалуйста, оплати все, и если ты хочешь заказывать снова, то, конечно, цена уже гораздо дешевле, втрое, но делай предоплату". Более того, наш строитель делает предоплату – арматуру не поставляют. Он звонит, говорит: "Что за дела? Я все оплатил, а арматуры нету". Ему говорят: "Нет, вы не оплатили". Он идет в банк – выяснилось, что деньги в банк пришли, а из банка не ушли. Вот это те механизмы разложения экономики, которые действуют в России сейчас.

Эту часть постарался сделать максимально популярной и обзорной, обильно цитировал http://www.echo.msk.ru/programs/code/559230-echo/ - из-за максимально упрощённой подачи материала, без претензий на полноту картины, но попытался выделить основное.
Далее, как следствие, пошло падение фондового рынка и "бегство инвесторов в кэш" (не видят они надёжных способов размещения капитала), а российские "живые деньги" побежали ещё и за границу (там тоже плохо, но кажется надёжнее, чем дома). Началась девальвация рубля - чему способствовало сразу несколько факторов -

1. Бюджет на будущий год считали из расчёта 70 долл за баррель (сейчас около 45), т.е. чтобы ничего не пересчитывать и "наполнить" бюджет рублями - достаточно рубль "уронить" к доллару примерно в этом же соотношении (что при этом всё в РФ подорожает наших "макроэкономистов" волнует мало, зато пенсии можно будет повысить % на 50...).

2. Большинство наших компаний кредитовались за рубежом и в долларах, теперь "перекредитовываться" им там не дают и долги надо возвращать - т.е. массово скупать на рублёвые доходы доллары - серьёзное давление на курс рубля + за рубеж можно выводить только валютные активы.

3. "Грамотные" заявления наших чиновников о девальвации рубля (в который только начали верить) и падение его курса привёли к массовому переводу сбережений в "не рублёвую" зону.

 

По существу - "мировой" кризис неразрывно связан с понятиями "ипотека и недвижимость" и невольно бросает тень на этот сегмент рынка. Давайте разберёмся с Доминиканской недвижимостью - происходит ли рецессия в ДР? - сильно сомнительно, здесь практически нет высокотехнологичного производства, массы финансовых институтов и т.п., страна занята сельским хозяйством и обрабатывающими отраслями + обслуживанием туристов. Основные плюсы отнюдь не развитость инфраструктуры и сферы обслуживания, а скорее замечательная погода и природа и доброжелательное население, а против них кризи бессилен...

Что получается сейчас - есть люди с деньгами, но нет надёжных сфер применения этих денег, есть люди обладающие надёжными активами (недвижимость - самый надёжный - землю больше не производят и т.п.), но им всё сложнее обслуживать эти активы - спрос падает. И мы получаем картину всеобщего ожидания - все ждут, что будет дальше и это на фоне ничем не обеспеченного доллара... Мешок с баксами, в любой момент, может стать дешевле бумаги на которой они напечатаны.

Деньги - это в том числе и эквивалент труда и изобретены они были и для того чтобы служить эквивалентом собственности и универсальным механизмом пересчёта одного в другое... Т.е. грубо говоря нас интересует не абсолютный объём имеющихся\зарабатываемых средств, а тот объём товаров и услуг на который мы можем их обменять. И здесь есть небольшой нюанс - участок земли, дом или квартира останутся совершенно такими же, независимо от изменений в финансовой сфере. Мешок с деньгами сегодня можно превратить в три дома, завтра в пять, а пслезавтра не купить на него и собачьей конуры... Т.е. большинство заитересовано в обладании некоторым "островком стабильности", но всем так же необходимы финансы на "оперативные" расходы, текущую деятельность и функционирование бизнесов к которым в качестве собственников, потребителей или наемных работников они имеют отношение. И получается стабильная недвижимость нуждается в нестабильных деньгах и наоборот.

В период кризиса логично падение цены на недвижимость в регионах где падает производство и деловая активность, закрываются предприятия и т.п. - т.е. падает количество платежеспособного населения имеющего возможность и желание купить\арендовать объект для личных нужд или под бизнес. Далее идут крупные и дорогие проекты из "премиум" сегмента - которые не могут обходиться без кредитования и без постоянного притока "богатых" покупателей\арендаторов, а именно "богатым" в кризис не до покупок, больше волнует как не потерять имеющееся или минимизировать потери - несколько домов\квартир обычно уже есть, а со следующими можно и повременить, тем более, что содержание каждого объекта стоит денег, зарабатывать которые всё сложнее и сложнее. В ДР это относится разве что к Кап Кане...

Судя по происходящему сейчас на рынке недвижимости в ДР - появлению небольшого количества "горящих" объектов по низким ценам и такого же количества интересных объектов "задерживающихся" перед продажей на дольший срок чем раньше, просто покупателей стало меньше и они снизили свою активность - частным продавцам до этого вообще нет дела - они могут позволить себе продавать объекты годами, у них обычно "над головой не капает..." Девелоперам много сложнее - они стоят перед выбором - снижать цену или "замораживать проект" - но не один из этих "выборов" верным не будет - "замораживание и размораживание" проекта стоит денег и не даёт возможности покрыть банковский кредит, а снижение цены не всегда приводит к притоку покупателей, а повысить её в дальнейшем будет сложно и расчётов по кредиту никто не отменял...

Кажется - безвыходная ситуация, но это не так. 

 

Людей с деньгами можно условно разделить на три группы: покупатели (есть деньги, желание купить и понимание что именно необходимо), чистые инвесторы (хотят просто выгодно разместить капитал) и неопределившиеся (различные вариаци первых и вторых).

В "докризисные" времена рынком недвижимости ДР всерьёз интересовалась первая группа и частично третья и рынок был в равновесном состоянии - не падал. В кризис число первых резко падает, а вторых и третьих наоборот резко возрастает (в т.ч. и из-за ненадёжности размещения капитала на фондовых и сырьевых рынках) и для продолжения равновесного состояния рынка либо его роста достаточно будет именно их привлечения - и это не так сложно как кажется.

Возьмём доллар - у США давно отрицательный торговый баланс, внешний долг за 10 трл. долларов (эту цифру представить весьма сложно), ФРС - независимая, более того частная организация, печатающая любое "необходимое" количество долларов... держиться эта вся "конструкция" только на "привычке" других стран использовать баксы в расчётах друг с другом - фундамент очень хлипкий, уже сейчас многие страны не видят смысла поддерживать экономику США подобным образом (возможен бартер, введение специальной "переводной\математической" валюты и т.п.), короче бакс может "крякнуть" в любой момент. Безусловно, вменяемые люди хранят деньги в нескольких валютах (чем больше их кол-во тем надёжнее - почему и как длинный разговор, пока просто продекларируем это), у Евро свои нюансы - очень много стран недавно вошедших в "еврозону" оказались буквально "на шее" экономических лидеров блока, высокие налоги, наличие огромного бюрократического аппарата, отсутствие "социальных лифтов" и т.п. - понадёжне доллара... кажется да, но США регуляно политическими методами устраивают своим "союзникам" проблемы (раньше были Балканы, сейчас могут что-то придумать на Украине...), влияющие на эту надёжность. Подобные "нюансы" есть и с фунтом и с йеной и с другими валютами. Согласитесь серьёзнейший стимул не держать деньги "в мешке" или в банке (процент по вкладу обычно не покрывает даже потерь из-за инфляции), а постоянно искать место для их "вложения" сочетающее в себе надёжность с доходностью...

Чем плох рынок недвижимости в существующем "формате" - прежде всего неоперативность обмена собственности на деньги и наоборот (сам процесс оформления собственности может длится от полугода + поиск покупателя и т.п.), тут необходимо оговориться сразу, что краткосрочные инвестиции в недвижимость вещь неосуществимая в принципе и в дальнейшем мы будем говорить только о средне и долгосрочных вложениях (грубо говоря от года-двух и на более длительные срок).

Цель ясна привлечь потенциальных ивесторов из второй и третьей группы, задача вполне реальная...

 

Что можно предложить "чистым" инвесторам и сомневающимся? Возьмём к примеру развивающийся проект, земля под который целиком выкуплена его хозяевами, разработан проект, начато строительство жилья и инфраструктуры, готовое частично продано и тут - кризис, а как следствие, повышения ставок по кредитам и уменьшение количества покупателей - всё сложнее финансировать жизнедеятельность проекта, "замораживание" означает невыполнение обязательств перед уже купившими... Сразу оговорюсь, каждый проект и ситуации сугубо индивидуальны и требуют соответствующего подхода, но общий принцип достаточно универсален.

Хозяева проекта могут предложить "чистым" инвесторам услугу "резервирования", т.е. на какой-то определённый участок\дом\апартамент заключается договор по которому инвестор "резервирует" конкретный объект за собой, заплатив какую-то часть его продажной цены на сегодня (30-70 % - индивидуально по каждому проекту\объекту), после чего становится соинвестором данного объекта - т.е. реальному покупателю объект не может быть продан без его участия либо только с фиксированной минимальной надбавкой в его пользу (размер обговаривается индивидуально), а разница между ценой "резервирования" и реальной ценой продажи делиться, например, пополам между инвестором и хозяином... К примеру - участок в проекте стоит 100 000, "резервировать" обойдётся в 50 000 и через 1,5 года находится покупатель на 110 000 (рынок вырастет) - инвестор получит выйгрыш в 30 000 (при разделе разницы пополам) - 40% годовых, если рынок упадёт и купят за 80 000 - инвестор получит 15 000 - 20% годовых, что так же неплохо. Так же подобная услуга удобна сомневающимся или не имеющим достаточного кол-ва денег - ведь "зарезервировав" за собой объект никто Вам не помешает позже выкупить его у себя же... Хозяева комплекса при поверхностном взгляде не получают ничего, кроме упавшей цены и соответственно прибыли от объекта, но это совсем не так, несогласным предлагаю самим подумать почему?

 

Давайте теперь обсудим рынок аренды - кризис для него означает ужесточение конкуренции - клиентов становится меньше, каждый более ценен. Основные вопросы - грамотное выделение "своего сегмента" клиентуры, следующее за ним ценообразование и реклама... Вообще-то, данные мероприятия логично делать ПЕРЕД покупкой объекта, планируемого к дальнейшему использованию для извлечения прибыли путём сдачи его отдельных частей в аренду. Но, возможно, объект куплен, кризис стартовал, ожидаемых прибылей нет - что делать???

Прежде всего подсчитайте во что обходится "содержание" сдаваемого помещения в случае его аренды клиентом и "простоя" с максимальной точностью (учитывая износ\ремонт\смену мебели и т.п.) Если Вы сдаёте на длительный срок, то определиться с точностью ценообразования достаточно просто - заполняемость должна быть на уровне 85-95 %, если меньше - арендная ставка завышена, или неграмотно выбран сектор клиентуры, неправильная реклама... Если выше, а тем более есть очередь из желающих - ставка занижена и необходимо её скорректировать аккуратно в сторону повышения. Если на короткий - то не так всё просто, но заполняемость ниже 60% не должна опускаться НИКОГДА.

Самые тяжёлые времена наступают для премиум\элитного сектора и чем "проще" объект, тем обычно лучше с клиентами, самой общей будет рекомендация о снижении ожиданий и соответственно арендной ставки - необходимо постоянно мониторить рынок, путём рекламы с "заниженной" ценой (и скрытыми надбавками) и таким образом получать "равновесную" цену. Самым ущербным является подход "свои понты дороже бабок" - страусиная политика и уверенность, что клиенты "недостаточно хороши", чтобы жить у нас... Вообще, определитесь - для чего приобретён объект - для извлечения прибыли или "чтоб глаз радовал и было что друзьям\знакомым показать"? Соответственно и разный подход к его менеджменту.