Грамотные девелоперы очень неплохо зарабатывают в ДР. Основные принципы - минимальное вложение собственных средств, максимальное использование привлечённых (не кредитных), норма прибыли от 100% годовых. Как же у них это получается? Собственные средства (возможно привлечение небольших кредитов) тратятся только на приобретение земли (предпочтение отдаётся различным отсрочкам, рассрочкам и т.д.) и запуск начальной стадии проекта, всё остальное на деньги покупателей. Наиболее выгодными являются эконом проекты с минимальной стоимостью земли в 500-3000 м от берега.

При строительстве коттеджных посёлков, на стадии запуска проекта цена на землю устанавливается НИЖЕ на 5-7 $/м2 чем соседняя аналогичного размера, но, учитывая что земля преобретается оптом и в рассрочку, с прибылью 100-500 % и при этом стимулируются продажи. Часто договор на покупку земли включает в себя обязательство начать на ней строительство не позднее 8-16 месяцев у навязанной девелопером строительной фирмы (ещё процентов 30-40). И конечно же постоянный заработок на менеджменте функционирующего проекта, здесь сколько у кого хватает фантазии, но в убыток себе никто не занимается, а т.к. большинство хозяев бывает наездами, очень сложно этот менеджмент сменить...

При строительстве апарткомплексов, основная прибыль в разности себестоимости строительства и продажной цены, земля у первых этажей так же продаётся и весьма дорого (за счёт минимальной площади данных "полисадничков" это не так заметно). От менеджмента так же ещё никто не отказывался.

Самый простой способ - покупка земли в перспективном регионе, пауза 3-5 лет (за это время возможно будет намечена дорога, разбивка на участки и согласован план застройки, но не обязательно) и перепродажа этой же земли либо целиком либо более мелкими частями.

 

Попробуем разобраться, в общих чертах, как это работает на примере небольшого проекта апарткомплекса эконом класса. Имеем 200 000 $ и хотим на 2000 м2 земли построить двухэтажный комплекс на 12 двуспаленных апартов по 80 м2 (общая 1000 м2) с бассейном, стоянкой и беседкой с грилем. Пусть земля стоит 40 $/м2, строительство 500 $/м2, инфраструктура (вода, электричество, забор, ворота, бассейн и т.д.) обойдётся в 40 000 $, проект, согласования, налоговые/административные платежи ещё 20 000 $.

Для запуска проекта необходимо купить землю и согласовать проект, затраты 100 000 $, после чего можно начинать предварительную продажу (себестоимость одного апарта около 52 000 $, установим продажную цену в 70 000 $ - при единовременной оплате и 80 000 $ в рассрочку (10% - резервирование, 40% - начало строительства, 40% - начало отделки, 10% - передача ключа, начало оформления документов)). Цены, как видите, вполне приемлемые и скорость, с которой будут объекты распродаваться, зависит только от того насколько грамотно мы выбрали место строительства и архитектуру.

Строительство первой очереди (4 апарта) и подготовка инфраструктуры обойдется в 206 500 $ (т.е. к нашим оставшимся 100 000 необходимо продать ещё 2 апарта для успешного окончания первой очереди, при грамотном подходе, реально продать все 12 за первые 3-4 месяца), строительство следующих 2-х очередей ещё 333 500 $.

Пусть половина будет продана в рассрочку, половина сразу, мы получим 900 000, расходы 640 000, если удастся завершить проект за год , это 130 % годовых. Понятно, что в жизни не будет всё так гладко, но механизм ясен. Высокая рентабельность достигается за счёт использования денег покупателей - правда в первом проекте лучше рассчитывать только на свои средства (немногие захотят купить недострой у начинающего девелопера), а когда Вас узнают - ситуация станет именно такой.