Любая сделка по приобретению недвижимости, заключается в офисе адвоката\нотариуса. Необходимо присутствие продавца и покупателя, с паспортами. Все контракты, имеющие юридическую силу, на испанском языке. Обычно, по желанию клиента, предоставляется идентичный перевод на английский язык офисом адвоката. Первый контракт, составленный адвокатом, называется "Договорённость о продаже". В этом контракте приводятся данные продавца, покупателя, описание приобретаемой недвижимости и цена, сумма вносимого задатка от покупателя, сроки последующих платежей от покупателя (полная цена недвижимости обычно выплачивается в течении срока от 3 месяцев до 1 года, в зависимости от суммы сделки, по договорённости между продавцом и покупателем). Также, в контракте прописаны условия расторжения сделки, при невыполнении подписанного соглашения, если покупатель вовремя не перевёл очередной платёж на счёт адвоката за покупаемую недвижимость. Адвокат должен предоставить покупателю банковский счёт, на который он будет перечислять последующие платежи за недвижимость. Когда адвокат (который контролирует выполнения условия контрактного соглашения между покупателем и продавцом) получит полную сумму стоимости недвижимости, подписывается второй "Контракт о состоявшейся сделке", точно такой же, как и первый, но в нём уже стоят полная стоимость недвижимости и подписи всех участников сделки, подтверждающие, что сделка полностью завершена. После этого, адвокат начинает процесс по переоформлению Титула недвижимости с имени продавца на имя покупателя (процесс может занимать время от нескольких месяцев до года). Мы будем контролировать всю сделку, с самого начала и до момента получения покупателем ключей от дома, а также Титула на недвижимость, находясь в постоянном контакте с адвокатом.
Для проверки недвижимости, продавец должен предоставить покупателю или представляющему его адвокату следующие документы:
1. Копию Титула на собственность или Оригинал. 2. Землемерный (Deslinde) план на собственность. 3. Копию документа личности владельца собственности. 4. Копию документов об оплате налога на собственность из Налогового Комитета или копию Свидетельства, уведомляющего о налоговых льготах на имущество. 5. Если продавец – компания: а. Копию учредительных документов компании, Устав, Резолюцию на продажу. в. Сертификат Департамента Гос. Сборов об оплате всех необходимых налогов. 6. Если собственность входит в часть Кондоминиума: а. Копия Декларации Кондоминиума в. Копия Положений о Кондоминиуме с. Копия заверенного Строительного Плана д. Сертификат на уплату всех пошлин Кондоминиума со стороны продавца e. Копии Протоколов последних трех собраний Кондоминиума.
Процедура переоформления прав собственности довольно проста.
1. Продавец и покупатель подписывают Контракт купли-продажи собственности, заверенный нотариально. Контракт должен содержать юридическое описание покупаемой собственности, цену и условия покупки. 2. Заверенный Контракт должен быть предоставлен в Департамент Государственных Сборов для оплаты необходимых налогов. 3. Контракт купли-продажи вместе с Титулом на собственность продавца принимается на хранение в Регистрационную Палату на переоформление. 4. Регистрационная Палата выпускает новый Титул на имя покупателя и аннулирует прежний, выпущенный на имя продавца. Срок от нескольких месяцев до года в зависимости от работы Палаты.
Дополнительные затраты на оформление покупки не должны превышать 4-5 процентов от цены недвижимости: адвокат берёт за свои услуги 1 процент от стоимости вашей недвижимости (можно и поторговаться, если покупка выше 300,000 долларов) и в его обязанности входит проверка всех вышеизложенных документов с обеих сторон; задаток должен храниться на специальном банковском счёте адвоката. Так же покупатель платит единовременный налог за переоформление титула на своё имя, размер налога варьируется, в зависимости от расположения, года постройки недвижимости, существует определённая «сетка коэффициентов» в Департаменте Государственных Сборов.
