Инвестирование в недвижимость имеет свои особенности, в данном материале я постараюсь прояснить их. Любая коммерческая деятельность ставит своей целью извлечение прибыли и имеет определённые риски. Востребованность Девелоперского Проекта зависит прежде всего от места его расположения (земля), продуманности маркетинговой стратегии (целевая аудитория проекта), качества архитектурного проекта и адекватности его воплощения в жизнь строителями. Критерии перечислены в порядке их значимости, но все они взаимозависимы и стоит предложить простую формулу самой общей оценки Проекта, которая будет носить вероятностный характер. Соответственно обратимся к теории вероятности, согласно которой вероятность успешной реализации целого равна произведению вероятностей грамотной реализации его частей. Предположим, потенциальный инвестор является грамотным строителем, но не знает земельного рынка Доминиканы, рынка недвижимости и особенностей местной архитектуры, тогда вероятность его успешной деятельности без нашей помощи =0,5х0,5х0,5х0,9=0,1125 или чуть больше 11% - мы исходили из того, что вероятность успеха в неизученных областях 50%, а в изученных профессионально 90% (именно для строительства в незнакомой стране со своими нюансами как почв, так и рынка стройматериалов).
Если бы тот же инвестор обратился к нам, мы бы поспособствовали подъёму всех критериев до 95% за счёт постоянного мониторинга данных рынков и отслеживания успешных проектов и интересных предложений, наличия связей в регионе и знания местной специфики, т.е. вероятность успешной реализации проекта стала бы =0,95х0,95х0,95х0,95= 0,8145 или почти 81,5 %!!!
Напомню, что мы готовы к совместным Проектам. Как будет выглядеть финансовая часть попробую проиллюстрировать на примере конкретной земли, инвестиции в которую я считаю интересными. В продаже есть участок 26 000 м2 по цене 10 дол\м2, при этом порядка 12 000 м2 приходится на его абсолютно плоскую часть, а остальное - холмы с частично видом на океан. Участок находится внутри уже функционирующего экологического проекта - уже существуют - въездная группа, асфальтовые дороги вокруг участка, электричество на границе участка и беспроблемна вода из собственной скважины. Супер удачное расположение - 100м до нового шоссе в Санто-Доминго (ориентировочно 2 часа пути), 6 км до Лас Терренаса по двум существующим качественным асфальтовым дорогам, 600 м до океана по прямой и 1 100 м по дороге (10-15 минут пешком), на расстоянии 600-1000 м находятся самые дорогие Проекты в окрестностях Лас Терренаса.
Предлагаю три различных варианта реализации проекта.
Первый - наименее затратный и самый простой - деление на участки по виллы (9 участков ориентировочно) с подведением к ним коммуникаций и строительством "внутренних" дорог (дополнительные затраты около 110 000 дол) - расходы 260 000 земля + 110 000 благоустройство, итого 370 000 дол, продажная цена после проведения работ на данные участки составит 30-40 дол\м2 (участок в 3 000 м2 обойдётся покупателю в 90-120 000 в зависимости от удачности его расположения), при усреднённой цене в 35 дол\м2 получим приход в 910 000 дол. или 246%.
Второй - отличается от первого предложением своих услуг в постройке вилл на данной земле - себестоимость строительства 500-650 дол\м2, продажная цена 800-1000 дол\м2, т.е. плюс ещё 55-60% и ландшафтного дизайна и прочих приятных мелочей.
Третий - принципиально иной Проект - строительство апарткомплекса\гостиницы для последующей продажи\сдачи в аренду. По условиям эксплуатации данного участка на нём может быть построено помещений до 60% его площади, т.е. 15 600 м2, учитывая средние метражи доминиканских апартаментов (односпаленный - 60 м2, двуспаленный -80-100 м2, трехспаленный - от 120 м2), получим около 156 апартаментов средней площадью 100 м2, если взять себестоимость их строительства в 500 дол\м2 получим дополнительные расходы в 7 800 000 дол., а доходы от продажи при 800 дол\м2 - 12 480 000 дол. или "всего" 60%.
Нужно учесть, что данные расчёты весьма предварительные и могут сильно корректироваться в процессе реализации Проекта - застройка может полностью или частично вестись на деньги покупателей вилл\квартир, если объект строится под сдачу в аренду - там совсем другая экономика и никто не требует единовременного строительства сразу 15 600м2 помещений.
